Porady Prawne

Dla Mieszkańca

WYKLUCZENIE SUKCESJI NAJMU MIESZKANIA WOBEC WNUKÓW NAJEMCY

Według aktualnie obowiązującego polskiego ustawodawstwa prawo najmu lokalu mieszkalnego nie należy do spadku po najemcy, lecz w chwili jego śmierci wygasa lub przechodzi, z mocy samego prawa, na określone w ustawie osoby mu bliskie, które razem z nim mieszkają (ustawa mówi o „wstąpieniu” tych osób w stosunek najmu).

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, zawierająca nową regulację stosunków mieszkaniowych, zawęziła krąg osób bliskich najemcy legitymowanych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Od chwili jej wejścia w życie, tj. od 10 lipca 2001 r., kwestię tę reguluje art. 691 § 1 kodeksu cywilnego (w brzmieniu nadanym przez ww. ustawę). Uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu osobami bliskimi najemcy są obecnie: małżonek najemcy, jego dzieci i dzieci jego małżonka, osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a także osoba, która z najemcą „pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu”. Przy czym zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego przez osobę pozostającą w faktycznym wspólnym pożyciu rozumiemy osobę połączoną z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą (konkubinaty); także osoba tej samej płci (tak SN w uchwale z dnia 28 listopada 2012 roku w sprawie w sprawie III CZP 65/12). Ustawodawca pominął wnuki zmarłego najemcy, chociaż były one legitymowane do wstąpienia w stosunek najmu na podstawie przepisów dotychczasowych. Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej, rozpoznający sprawę pewnej osoby, która wstąpiłaby w stosunek najmu po swojej babce zmarłej w październiku 2003 r., gdyby nadal obowiązywały przepisy dotychczasowe, powziął wątpliwość co do zgodności z Konstytucją nowego unormowania, pomijającego wnuki najemcy. Sąd wskazał na konstytucyjną zasadę równości (art. 32), oceniając powyższą zmianę jako nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji prawnej osób bliskich najemcy. Zdaniem Sądu

więzi emocjonalne między najemcą a jego krewnymi w linii prostej są podobne bez względu na to, czy chodzi o dzieci, czy o wnuki. Wątpliwości Sądu dotyczyły również zgodności omawianej zmiany z zasadą ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa (wywodzoną z zasady państwa prawnego – art. 2 Konstytucji), ponieważ nowa ustawa zaczęła obowiązywać już od dnia jej ogłoszenia, a ustawodawca nie przewidział żadnego okresu przejściowego.

Trybunał Konstytucyjny po rozważeniu wątpliwości Sądu Rejonowego uznał, iż zapisy art. 691 §1 k.c. są zgodne z Konstytucja RP. Skład Trybunału podejmujący w tej kwestii decyzję w formie wyroku wskazał, że pomimo, iż ustawa nowelizująca przepisy nie zawiera szczególnej regulacji kwestii intertemporalnych, nie znaczy, iż w tym zakresie istnieje luka w prawie. W takich wypadkach należy przyjąć, że immanentną cechą przepisu zmieniającego (tutaj: art. 26 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, wprowadzającego do kodeksu cywilnego art. 691 w nowym brzmieniu) jest nakaz stosowania nowego unormowania do „stosunków w toku”, zgodnie z zasadą bezpośredniego skutku ustawy nowej. Co do naruszenia art. 75 Konstytucji Trybunał wyjaśnił, iż jest to przepis programowy, określający politykę państwa w zakresie „zaspakajania potrzeb mieszkaniowych obywateli”. Nie wskazuje on standardu realizacji tej polityki ani – tym bardziej – nie stanowi podstawy konkretnych roszczeń. Polityka ochrony lokatorów wymaga konkretyzacji poprzez unormowania ustawowe. Chociaż Konstytucja w art. 75 nakłada na państwo obowiązek ochrony trwałości tytułu prawnego lokatorów do zajmowanego lokalu, to nie wynika stąd gwarancja stabilizacji korzystania z lokalu przez lokatora w każdym przypadku.

Według Trybunału Konstytucyjnego w ocenie konstytucyjnej instytucji „wstąpienia” w stosunek najmu lokalu mieszkalnego osób wskazanych w art. 691 k.c. po śmierci najemcy należy zważyć, że z punktu widzenia wynajmującego sukcesja ta oznacza kontynuację istniejącego stosunku najmu. Wynajmujący z reguły nie ma wpływu na czas trwania tego stosunku, zwłaszcza że możliwość wypowiedzenia przez niego najmu mieszkania jest dopuszczalna tylko z przyczyn restrykcyjnie określonych przez ustawę. Dla drugiej strony, czyli wstępującego w stosunek najmu, sukcesja ta oznacza natomiast korzystną zmianę tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, wiążącą się z radykalnym wzmocnieniem jego sytuacji prawnej: status lokatora nie będącego najemcą przekształca się w status najemcy, z którym wiąże się specjalna ochrona stabilizacji najmu. A zatem instytucja wstąpienia w stosunek najmu, stabilizując stosunek najmu lokalu i wzmacniając prawną sytuację lokatora przez przyznanie mu statusu najemcy, zarazem ogranicza w czasie możliwość dysponowania lokalem przez właściciela, na co nie może być zgody w każdym przypadku.

Również zarzut niezgodności zapisów ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów z zasadą równości (art. 32 Konstytucji) przez pominięcie w art. 691 k.c. wnuków najemcy mimo uwzględnienia w tym przepisie dzieci oraz osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, nie został uznany przez zasadny. W tym zakresie trybunał wskazał, iż od 1994 r. w polskim ustawodawstwie wyraźna jest tendencja do stopniowego ograniczania kręgu osób legitymowanych do wstąpienia w stosunek najmu. Wyraża się w tym dążenie do harmonizowania interesów lokatora (nawet nie najemcy) i wynajmującego. Nie bez znaczenia jest przy tym zjawisko socjologiczne polegające na ograniczaniu ścisłych więzów rodzinnych do kręgu tzw. „małej rodziny”, obejmującej tylko małżonków i zstępnych pierwszego stopnia. Inni krewni (niezależnie od stopnia pokrewieństwa) mogą wstąpić w stosunek najmu jako osoby, wobec których najemca realizował swój obowiązek alimentacyjny poprzez świadczenie w naturze – oferowanie mieszkania (co nie wymaga nawet zgody wynajmującego (art. 688² k.c.).

Nie budziła zastrzeżeń Trybunały również sytuacja wnuków najemcy z punktu widzenia art. 691 k.c. w porównaniu z sytuacją osób, których dotyczy art. 31 omawianej ustawy z 21 lipca 2001 r. (wstąpienie w stosunek najmu przez osobę, która mieszka z najemcą i sprawuje nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej przed 12 listopada 1994 r., pod kontrolą organów administracji publicznej, w oczekiwaniu możliwości wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy). W tym wypadku chodzi o ochronę „interesów w toku” osoby, która zaciągnęła zobowiązanie umowne, z natury długotrwałe, właśnie w celu wstąpienia w przyszłości w stosunek najmu przy założeniu należytego sprawowania opieki. Sytuacje tych dwóch grup nie są porównywalne z punktu widzenia intensywności zaufania wymagającego ochrony na gruncie zasad państwa prawnego. W szczególności należy zważyć, że w przypadku wnuka mieszkającego z najemcą nie powstaje także ekspektatywa w stosunku do właściciela mieszkania (wyrok TK z dnia 1 lipca 2003 r., P 31/02).

Zmiana przepisów dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

W dniu 09 września 2017 roku weszły w życie przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku w sprawie zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i innych ustaw regulujących kwestie praw i obowiązków osób posiadających lokale mieszkalne w spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe regulacje mają na celu m in. dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego oraz usprawnienie działalności spółdzielni. Ustawa pozwala również spółdzielniom na uczestnictwo w programie Mieszkanie plus.

Nowela wprowadza ograniczenia podmiotów posiadających status członków do osób, którym przysługuje prawo do lokali. Ponadto, określa zasady rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego. Eliminuje także bariery w budowaniu nowych mieszkań w ramach spółdzielczych praw lokatorskich, co wpisuje się w realizację założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego. Zmiana przepisów pozwala na stabilizację działań spółdzielni mieszkaniowych. Do tej pory zarządy spółdzielni nie posiadały informacji, kiedy osoba, będąca spółdzielcą, zechce przejąć dany lokal na własność. Teraz ustawa określa, że już w umowie podpisywanej na wstępie spółdzielnia ma prawo wskazać, który lokal, po jakim czasie może zostać wykupiony.

Nowela wprowadza także zasady waloryzacji wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie jest możliwe przeprowadzenie przetargu na jego zbycie oraz zasady rozliczania zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego przez spółdzielnię z właścicielami lokali wchodzącymi w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa. Założeniem części wprowadzonych regulacji jest również usprawnienie działalności spółdzielni poprzez zapewnienie jej członkom uczestnictwa w obradach walnego zgromadzenia poprzez pełnomocnika – jeden pełnomocnik może reprezentować tylko jednego członka, choć w odniesieniu do Spółdzielni Mieszkaniowej „Michał” regulacje takie są już przewidziane w Statucie i Regulaminie obrad Walnego Zgromadzenia. Ustawa zmienia także sposób liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia - uchwała walnego zgromadzenia będzie podjęta, jeżeli opowie się za nią wymagana w ustawie lub statucie liczba członków biorących udział w głosowaniu nad tą uchwałą.

Kolejna zmiana powoduje, że osoby, które pełnią funkcje w spółdzielniach mieszkaniowych, nie będą mogły być lustratorami.

Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe kompetencje dla ministra właściwego ds. budownictwa. Będzie on mógł wystąpić do tej spółdzielni o przedstawienie przez nią odpowiednich dokumentów. Aby jednak narzędzie to nie było nadużywane przez ministra, taka kontrola będzie mogła być przeprowadzana nie częściej niż raz w roku.

Ponadto, członkostwo w spółdzielni ma być związane tylko z posiadaniem w spółdzielni prawa do lokalu, będzie też możliwe w przypadku zawarcia umowy o budowę lokalu. Nie będzie obowiązku składania deklaracji członkowskiej oraz wnoszenia wpisowego. Ponadto, członkami spółdzielni będą osoby bliskie osobom, którym wygasło spółdzielcze prawo do lokalu. Będą musiały one złożyć pisemne zapewnienie o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa.

Dodatkowo, spółdzielnie mieszkaniowe nie będą mogły podejmować decyzji o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu osobie, która m.in. popełnia wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czy zalega z opłatami. Spółdzielnia nie będzie mogła także zadecydować o wygaśnięciu tego prawa w przypadku byłych małżonków (np. po rozwodzie bądź w przypadku śmierci małżonka), jeżeli nie podjęli oni decyzji o tym, komu przypada prawo do lokalu.

Jeżeli przed wejściem w życie ustawy ktoś utracił prawo spółdzielcze lokatorskie, bądź własnościowe prawo do lokalu na skutek długu wobec spółdzielni, to będzie mógł wnieść roszczenie o przywrócenie tego prawa, jeżeli spłaci dług. Będzie to możliwe, jeżeli prawa do tego lokalu nie uzyskała już inna osoba.

Wprowadzone zmiany z jednej strony regulują pewne kwestie, które do chwili obecnej nie były jasno określone, z drugiej jednak strony część zapisów znowelizowanej ustawy wprowadza szereg nieścisłości, które zapewne będą musiały w przyszłości zostać wyjaśnione na gruncie orzecznictwa sądowego lub w drodze kolejnych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Prawa i obowiązku stron umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Znajomość praw i obowiązków najemcy i wynajmującego jest niezwykle ważna dla obu stron. Nie wystarczy być świadomym tylko swoich praw i obowiązków, ale również tych, dotyczących drugiej strony umowy. Dzięki temu będziemy wiedzieć, czego możemy od niej oczekiwać, ale będziemy mieć również świadomość tego, co może być wymagane od nas. Podział omawianych w niniejszym artykule obowiązków reguluje kodeks cywilny, ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Co do obowiązków wynajmującego:

Do podstawowych obowiązków osoby wynajmującej lokal mieszkalny należy: wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania, utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy, zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych, ciekłych i stałych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Co do obowiązki najemcy:

Najemca zobowiązuje się przede wszystkim: płacić w terminie czynsz w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym, eksploatować lokal w taki sposób, jaki określiła zawarta pomiędzy stronami umowa, regulaminy obowiązujące w spółdzielni, a jeśli sama umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu, utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestaje jej używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Co do obowiązków w zakresie napraw:

Jeżeli w czasie trwania najmu zaistnieje potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić. Na przykład, naprawa zepsutej (nie z winy najemcy) instalacji gazowej leży po stronie właściciela lokalu – zamiast więc działać na własną rękę, powinien skontaktować się najpierw z wynajmującym.

Warto podkreślić, że najemca oddając lokal, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania – na przykład za ślady zużycia wykładziny, przetarcia wynikające z normalnego jej użytkowania. Każdy z elementów wyposażenia lokalu ma bowiem swój czas zużycia, po którym powinien ulec wymianie. Jeśli jednak wykładzina uległa innego typu zniszczeniom – na przykład najemca wylał na nią wino i plam nie udało się usunąć lub rozdarł ją przy przesuwaniu mebli – wówczas po zakończeniu najmu będzie musiał ją wymienić lub pokryć koszty naprawy szkody.

Co do zmian w lokalu, remonty:

Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej – w innym przypadku najemca nie ma prawa ich przeprowadzać na własną rękę. Naruszenie tego przepisu, może stać się jednym z powodów wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym.

Co do otoczenia lokalu mieszkalnego:

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku.

Co do kaucji:

Wynajmujący lokal ma pełne prawo uzależnić podpisanie umowy z najemcą od opłacenia przez niego kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem mieszkania. Nie może ona jednak przekroczyć wartości czynszów za dany lokal przewidzianych w obowiązujących przepisach jeżeli przepisy tego nie regulują w wysokości ustalonej przez przepisy wewnątrz spółdzielcze.

Co do możliwości zastawu:

Dodatkowo wynajmujący posiada prawo ustawowe zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które wniesione zostały do lokalu. Stanowi ono zabezpieczenie czynszu i opłat. Ustawowe prawo zastawu rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Co do możliwości podniesienie czynszu:

Wynajmujący ma również prawo do podwyższenia opłat za czynsz, wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia.

Co do przypadków nieuzgodnionych zmian:

Jeżeli najemca ulepszył lokal bez zgody wynajmującego, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Co do możliwości podnajmu i użyczenia lokalu mieszkalnego:

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go jąć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Co do termin naprawy:

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz (lokal mieszkalny) wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Co do znaczących wad i obniżenie czynszu najmu i wypowiedzenie umowy najmu:

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy lokal: miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Dodatkowe prawa i obowiązku stron umowy najmu mogą wynikać z treści umowy najmu, a powyższe prawa i obowiązki stanowią trzon wzajemny relacji stron.

Zmiana przepisów dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

Kolejna zmiana powoduje, że osoby, które pełnią funkcje w spółdzielniach mieszkaniowych, nie będą mogły być lustratorami.

Warto ubezpieczyć swoje mieszkanie.

Pomimo, iż poza przypadkami zakupu nieruchomości lokalowej na kredyt zazwyczaj nie ma obowiązku wykupienia ubezpieczenia mieszkania, fakt posiadania ubezpieczenia może spowodować, iż właściciel lokalu lub najemca może w perspektywie czasu uniknąć wielu negatywnych konsekwencji zaistnienia zdarzeń, których zazwyczaj nie ma możliwości przewidzenia. Polisa jest wybierana przez osoby, które w razie nieprzewidzianej sytuacji chcą liczyć na odszkodowanie i pomoc ze strony ubezpieczyciela.

Podstawowa polisa ubezpieczeniowa mieszkania obejmuje jego elementy nieruchome (instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, stałe wyposażenie łazienki, kuchni itp.) narażone głównie na negatywne w skutkach zdarzenia losowe (na przykład pożar, powódź) oraz ruchome (sprzęt AGD, RTV, meble), które mogą paść łupem potencjalnych złodziejów. Polisa ubezpieczenia mieszkania zawierana jest na określoną sumę odpowiadającą wartości nieruchomości oraz znajdującego się w niej wyposażenia, jeżeli jest to także przedmiotem umowy. Na liście standardowych świadczeń znajduje się również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, co oznacza ochronę w przypadku szkód względem osób trzecich (np. zniszczenie mienia sąsiada przez zalanie jego mieszkania).

Poza pakietem podstawowym ubezpieczenia, który jest różny w zależności od oferty danego ubezpieczyciela, oferowane są także usługi dodatkowe, na przykład pakiety assistance. Jeżeli polisa ubezpieczeniowa mieszkania zawiera także pakiet assistance istnieje możliwość skorzystania z usług specjalisty, który naprawi powstałe na wskutek zdarzenia losowego szkody. Wielu ubezpieczycieli oferuje także możliwość rozszerzenia zakresu polisy chociażby o usługi naprawy komputera czy sprzętów AGD i RTV. Przed wybraniem ubezpieczyciela warto więc porównać wszystkie dostępne na rynku oferty i wnikliwie zapoznać się z zakresem oferowanej nam polisy. Warto też pamiętać, że jeden ubezpieczyciel może zaproponować kilka różnych wariantów ubezpieczenia mieszkania.

Koszt ubezpieczenia uzależniony jest oczywiście od jego zakresu oraz od konkretnej oferty ubezpieczyciela. Niemniej jednak zdarzają się sytuacje, kiedy płacąc nawet kilkadziesiąt złotych miesięcznie mamy możliwość uzyskania odszkodowania w kwocie przekraczającej kilkaset tysięcy złotych. Konieczne jest jednak wnikliwe zapoznanie się z umową którą podpisujemy, bowiem są sytuacje wyłączone z ubezpieczenia. Często mogą mieć one miejsce z naszego błędu – nie dostaniemy odszkodowania w przypadku kradzieży - jeżeli w niewystarczający sposób zadbaliśmy o bezpieczeństwo naszego mieszkania, czy znajdujących się w nim przedmiotów. Ubezpieczyciel nie wypłaci nam także odszkodowania w przypadku, gdy zostawimy otwarte okna podczas burzy, a kataklizm zniszczy w znacznym stopniu naszą własność. Co oczywiste – nie możemy liczyć na odszkodowanie, jeżeli sami uszkodzimy mienie, bądź na przykład spowodujemy pożar.

Wysokość rocznej składki przy bardzo podobnym zakresie ubezpieczenia może różnić się nawet o kilkaset złotych. Sposobem obniżenia wielkości składki jest wpłacenie całej sumy ubezpieczenia z góry. Wysokość składki ubezpieczenia, jaką będziemy musieli zapłacić zależy również od stopnia zabezpieczenia naszego mieszkania. Jeżeli posiadamy system antywłamaniowy, zainwestowaliśmy w dobre drzwi z odpowiednim certyfikatem, czy też specjalne okna antywłamaniowe lub kraty w oknach (mieszkania na parterze), które utrudnią złodziejowi dostanie się do naszego mieszkania, to możemy zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt procent.

Wysokość płaconej przez nas składki będzie także niższa, jeżeli w naszym mieszkaniu nie było wcześniej przypadków włamania, zalania mienia czy też pożaru. Na odrobinę niższą stawkę mogą liczyć także klienci ubezpieczyciela, którzy na przykład posiadają wykupioną u niego polisę na życie, czy zwykłe, obowiązkowe ubezpieczenie samochodu OC. Firmy często starają się premiować swoich stałych klientów, na przykład poprzez ofertowanie atrakcyjnych pakietów usług. Na wysokość płaconej przez nas kwoty ubezpieczenia ma też oczywiście wpływ jego zakres.

Również Spółdzielnia Mieszkaniowa „Michał” oferuje pomoc w uzyskaniu korzystnego ubezpieczenia mieszkań należących do zasobów Spółdzielni. Szczegółowe informacje i pomoc mogą Państwo uzyskać pod numerem telefonu 32 766 80 18 lub osobiście w Dziale Marketingu i Uwłaszczeń.

Aktualne na dzień 20.03.2017r.

Wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu a uprawnienie użytkownika wieczystego w zakresie żądana zmiany decyzji o podwyższeniu tej opłaty.

W ciągu kilku następnych miesięcy wielu użytkowników wieczystych może otrzymać wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wraz z propozycją opłaty w nowej wysokości.

Z uwagi na skalę podwyżek, wynoszących kilkadziesiąt, a czasem nawet kilkaset procent, pojawiają się pytania, czy takie działania są zgodne z prawem i co w takiej sytuacji można zrobić?

Odpowiadając na pierwsze z nich należy stwierdzić, iż działania urzędu nie są niegodne z prawem i nie stanowią naruszenia przepisów prawa. Możliwość aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości nieruchomości jest przewidziana wprost w ustawie. Podwyższenie wysokości opłaty tłumaczone jest znacznym wzrostem wartości nieruchomości oraz tym, iż od kilku lub kilkunastu lat aktualizacja nie była dokonywana, wobec czego dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu były znacznie zaniżone. Opata ta stanowi bowiem określony w ustawie procent od jej wartości i tak: za nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi ona 1 proc. wartości gruntu, zaś w przypadku gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi jest wyższa i wynosi 3 proc. tej wartości. Pomimo tego, iż działania w zakresie aktualizowania wartości opłaty są zgodne z prawem, to tak radykalna ich podwyżka powoduje często zasadne oburzenie, zarówno wśród osób fizycznych (np. użytkowników wieczystych terenów pod garażami), jak i przedsiębiorców. W powszechnym odczuciu takie drastyczne podnoszenie opłaty, z kilkumiesięcznym zaledwie wyprzedzeniem, łamie zasady współżycia społecznego i podważa zaufanie obywateli do Państwa.

Pewne jest, iż aktualizacja wartości nieruchomości, a tym samym wysokości opłat będzie dokonywana sukcesywnie, wobec czego podwyżka ta, prędzej czy później, dotknie każdego użytkowania wieczystego gruntu.

Co zatem można zrobić, aby doprowadzić do obniżenia wysokości opłaty? Odpowiadając na to pytanie należy przede wszystkim wskazać, iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości.

Wniosek taki, w dwóch egzemplarzach, wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej.

Wniosek składa się przeciwko organowi, który wydał decyzję. Istotne jest w tym przypadku to, iż nie podlega on opłacie skarbowej. Wniosek powinien zawierać argumentację wykazującą, iż podwyższenie opłaty jest w ogóle nieuzasadnione, czy też co prawda jest uzasadnione, ale w innej, niższej wysokości. Najprostszym sposobem wykazania, iż wartość nieruchomości podana w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustalenia nowej wysokości opłaty, została zawyżona, jest przedłożenie kontroperatu. Jego brak nie jest jednak przeszkodą do złożenia wniosku, bowiem w postępowaniu przed SKO ciężar dowodu, iż przysługują przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na organie i to właśnie organ musi udowodnić, iż istnieją podstawy żądania opłaty w wyższej, określonej wysokości. Niemniej jednak przedłożenie kontroperatu, wykazującego niższą wartość nieruchomości, znacznie zwiększa szanse pozytywnego rozstrzygnięcia. Tak czy inaczej, w każdym przypadku drastycznego zwiększenia opłaty, jeżeli nie ma szans na obniżenie jej w inny sposób, użytkownik wieczysty powinien złożyć wniosek i podjąć próbę doprowadzenia do zmiany jej wysokości. We wniosku najczęściej podnosi się nieadekwatność wzrostu opłaty do wzrostu wartości nieruchomości, nieuwzględnienie nadkładów poniesionych na nieruchomość przez użytkownika wieczystego, czy też fakt, iż operat szacunkowy będący podstawą ustalania wysokości opłaty, z reguły opracowywany jest zbiorczo dla kilku czy kilkunastu nieruchomości danego obszaru, a nie indywidualnie dla poszczególnej z nich. Wobec tego może on nie odzwierciedlać rzeczywistej wartości konkretnej nieruchomości. Złożenie przedmiotowego wniosku powoduje, iż użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wniesienia dotychczasowej opłaty, co powinien uczynić do 31 marca. Dzięki temu, o co najmniej rok (tyle bowiem średnio trwają sprawy przed SKO) przesunie się obowiązek uiszczenia opłaty w nowej, wyższej wysokości. W postępowaniu przed SKO dąży się przede wszystkim do zawarcia ugody, w przypadku jednak podtrzymania decyzji użytkownik wieczysty zobowiązany będzie do uzupełnia uiszczonej kwoty opłaty. Od orzeczenia SKO nie przysługuje odwołanie w rozumieniu przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego, ale można wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (cywilnego) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takiej sytuacji wniosek skierowany wcześniej do SKO zastępuje pozew. Oznacza to, iż w przypadku braku porozumienia co do wysokości opłaty i niezawarcia ugody, sprawa ostatecznie trafi do sądu cywilnego.

Złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości nie jest jedyną możliwością ubiegania się o obniżenie opłaty.

Innym instrumentem, o którym chciałbym wspomnieć, jest złożenie wniosku o udzielenie bonifikaty od opłaty rocznej. Bonifikata ta jest udzielana przez właściwy organ za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku. Niestety, o udzielnie bonifikaty mogą wystąpić wyłącznie użytkownicy wieczyści nieruchomości wskazanych w ustawie, są to np. nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Bonifikata przyznawana jest również osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. W niektórych przypadkach, wskazanych w ustawie, udziela się bonifikaty obligatoryjnej w wysokości 50 %. Dotyczy to jednak wyłącznie nieruchomości gruntowych wpisanych do rejestru zabytków oraz osób fizycznych o niskich dochodach.

Inną alternatywą dla użytkownika wieczystego jest dążenie do zmiany przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego we własność, co może nastąpić w drodze przekształcenia6 lub nabycia. Przekształcenie i nabycie użytkowania wieczystego na zasadach określonych w ustawach, co do zasady są odpłatne, z nielicznymi jedynie wyjątkami przewidzianymi ustawach.

Aktualne na dzień 20.03.2017r.

WPŁYW ROZWODU LUB SEPARCJI MAŁŻONKÓW NA SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALI

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest rzeczową formą korzystania z lokali. Prawo to podlega egzekucji oraz jest zbywalne i dziedziczne. Przedmiotem rzeczowego własnościowego prawa do lokalu jest z reguły oznaczony lokal, który stanowi część składową nieruchomości. Istotą spółdzielczego prawa do lokalu jest możliwość korzystania z niego i uprawnienie do jego wyłącznej eksploatacji.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może należeć w czasie małżeństwa do jednego lub obojga małżonków. W przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, przypada tylko temu małżonkowi, który je kupił. Sytuacja taka występuje m.in. w razie ustanowienia ustroju rozdzielności majątkowej. W razie rozwodu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będzie podlegało rozliczeniom ze współmałżonkiem.

Jeżeli jednak małżonkowie nie zawarli intercyzy (umowy majątkowej małżeńskiej) a nabyli (ewentualnie wykupili) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w trakcie trwania małżeństwa, rozliczają się zgodnie z zasadami dotyczącymi podziału majątku wspólnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wchodzi w takim wypadku do ich wspólnego majątku. Po rozwodzie mieszkanie zostanie przyznane jednemu z nich. Decyzję w tej kwestii podejmują sami małżonkowie. Jeżeli nie mogą dojść do porozumienia, spór zostaje ostatecznie rozstrzygnięty przez sąd.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (mieszkanie lokatorskie) może w czasie małżeństwa należeć do jednego lub do obojga małżonków. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Rozwód lub unieważnienie małżeństwa (nie dotyczy separacji) ma duży wpływ na mieszkanie lokatorskie, jeżeli nabyte ono zostało w trakcie trwania małżeństwa. Nie może ono być przedmiotem współwłasności dwóch obcych sobie osób.

W wyniku rozwodu ustaje wspólność majątkowa na rzecz współwłasności w częściach ułamkowych. Co do zasady wszystkie rzeczy należące do majątku wspólnego- zostają podzielone pomiędzy małżonków w częściach równych (po 1/2). Nie dotyczy to jednak praw niepodzielnych- do takich należy prawo do mieszkania lokatorskiego. Prawo to może przysługiwać wyłącznie jednej osobie- a jedynym wyjątkiem jest małżeństwo – jednak tylko do czasu jego ustania.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego, istotne jest przyznanie lokalu jednemu z małżonków- nie może bowiem być przedmiotem innej współwłasności niż wspólność majątkowa małżeńska. Nie można również go sprzedać, ani rozporządzać udziałem.

Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział majątku wspólnego w tym również tego wspólnego prawa.

Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu, przysługuje mu też roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Jeśli w powyższym terminie małżonkowie nie wywiążą się z obowiązku, spółdzielnia musi wyznaczyć im dodatkowy 6 miesięczny termin- po tym czasie może wygasić prawo spółdzielcze.

Kwestia tego, któremu z małżonków będzie przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – zależy od podziału majątku wspólnego - a nie samego wyroku rozwodowego. W tym ostatnim sąd orzeknie co do sposobu korzystania z mieszkania, podział majątku może w wyroku nastąpić wyjątkowo- jeśli nie przedłuży postępowania (w praktyce jest to rzadkie).

Podziału majątku można dokonać w odrębnym postępowaniu przed sądem rejonowym lub przed notariuszem.

Jeśli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostanie wygaszone- właścicielom prawa przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości rynkowej wartości mieszkania- po potrąceniu należności przysługujących spółdzielni.

Aktualne na dzień 20.03.2017r.