Porady Prawne - Spółdzielnia Mieszkaniowa MICHAŁ

Przejdź do treści

Porady Prawne

Dla Mieszkańca

Warto ubezpieczyć swoje mieszkanie.


Pomimo, iż poza przypadkami zakupu nieruchomości lokalowej na kredyt zazwyczaj nie ma obowiązku wykupienia ubezpieczenia mieszkania, fakt posiadania ubezpieczenia może spowodować, iż właściciel lokalu lub najemca może w perspektywie czasu uniknąć wielu negatywnych konsekwencji zaistnienia zdarzeń, których zazwyczaj nie ma możliwości przewidzenia. Polisa jest wybierana przez osoby, które w razie nieprzewidzianej sytuacji chcą liczyć na odszkodowanie i pomoc ze strony ubezpieczyciela.

Podstawowa polisa ubezpieczeniowa mieszkania obejmuje jego elementy nieruchome (instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, stałe wyposażenie łazienki, kuchni itp.) narażone głównie na negatywne w skutkach zdarzenia losowe (na przykład pożar, powódź) oraz ruchome (sprzęt AGD, RTV, meble), które mogą paść łupem potencjalnych złodziejów. Polisa ubezpieczenia mieszkania zawierana jest na określoną sumę odpowiadającą wartości nieruchomości oraz znajdującego się w niej wyposażenia, jeżeli jest to także przedmiotem umowy. Na liście standardowych świadczeń znajduje się również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, co oznacza ochronę w przypadku szkód względem osób trzecich (np. zniszczenie mienia sąsiada przez zalanie jego mieszkania).

Poza pakietem podstawowym ubezpieczenia, który jest różny w zależności od oferty danego ubezpieczyciela, oferowane są także usługi dodatkowe, na przykład pakiety assistance. Jeżeli polisa ubezpieczeniowa mieszkania zawiera także pakiet assistance istnieje możliwość skorzystania z usług specjalisty, który naprawi powstałe na wskutek zdarzenia losowego szkody. Wielu ubezpieczycieli oferuje także możliwość rozszerzenia zakresu polisy chociażby o usługi naprawy komputera czy sprzętów AGD i RTV. Przed wybraniem ubezpieczyciela warto więc porównać wszystkie dostępne na rynku oferty i wnikliwie zapoznać się z zakresem oferowanej nam polisy. Warto też pamiętać, że jeden ubezpieczyciel może zaproponować kilka różnych wariantów ubezpieczenia mieszkania.

Koszt ubezpieczenia uzależniony jest oczywiście od jego zakresu oraz od konkretnej oferty ubezpieczyciela. Niemniej jednak zdarzają się sytuacje, kiedy płacąc nawet kilkadziesiąt złotych miesięcznie mamy możliwość uzyskania odszkodowania w kwocie przekraczającej kilkaset tysięcy złotych. Konieczne jest jednak wnikliwe zapoznanie się z umową którą podpisujemy, bowiem są sytuacje wyłączone z ubezpieczenia. Często mogą mieć one miejsce z naszego błędu – nie dostaniemy odszkodowania w przypadku kradzieży - jeżeli w niewystarczający sposób zadbaliśmy o bezpieczeństwo naszego mieszkania, czy znajdujących się w nim przedmiotów. Ubezpieczyciel nie wypłaci nam także odszkodowania w przypadku, gdy zostawimy otwarte okna podczas burzy, a kataklizm zniszczy w znacznym stopniu naszą własność. Co oczywiste – nie możemy liczyć na odszkodowanie, jeżeli sami uszkodzimy mienie, bądź na przykład spowodujemy pożar.

Wysokość rocznej składki przy bardzo podobnym zakresie ubezpieczenia może różnić się nawet o kilkaset złotych. Sposobem obniżenia wielkości składki jest wpłacenie całej sumy ubezpieczenia z góry. Wysokość składki ubezpieczenia, jaką będziemy musieli zapłacić zależy również od stopnia zabezpieczenia naszego mieszkania. Jeżeli posiadamy system antywłamaniowy, zainwestowaliśmy w dobre drzwi z odpowiednim certyfikatem, czy też specjalne okna antywłamaniowe lub kraty w oknach (mieszkania na parterze), które utrudnią złodziejowi dostanie się do naszego mieszkania, to możemy zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt procent.

Wysokość płaconej przez nas składki będzie także niższa, jeżeli w naszym mieszkaniu nie było wcześniej przypadków włamania, zalania mienia czy też pożaru. Na odrobinę niższą stawkę mogą liczyć także klienci ubezpieczyciela, którzy na przykład posiadają wykupioną u niego polisę na życie, czy zwykłe, obowiązkowe ubezpieczenie samochodu OC. Firmy często starają się premiować swoich stałych klientów, na przykład poprzez ofertowanie atrakcyjnych pakietów usług. Na wysokość płaconej przez nas kwoty ubezpieczenia ma też oczywiście wpływ jego zakres.


Również Spółdzielnia Mieszkaniowa „Michał” oferuje pomoc w uzyskaniu korzystnego ubezpieczenia mieszkań należących do zasobów Spółdzielni. Szczegółowe informacje i pomoc mogą Państwo uzyskać pod numerem telefonu 32 766 80 18 lub osobiście w Dziale Marketingu i Uwłaszczeń.


Aktualne na dzień 20.03.2017r.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________



Wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu a uprawnienie użytkownika wieczystego w zakresie żądana zmiany decyzji o podwyższeniu tej opłaty.


W ciągu kilku następnych miesięcy wielu użytkowników wieczystych może otrzymać wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wraz z propozycją opłaty w nowej wysokości.

Z uwagi na skalę podwyżek, wynoszących kilkadziesiąt, a czasem nawet kilkaset procent, pojawiają się pytania, czy takie działania są zgodne z prawem i co w takiej sytuacji można zrobić?

Odpowiadając na pierwsze z nich należy stwierdzić, iż działania urzędu nie są niegodne z prawem i nie stanowią naruszenia przepisów prawa. Możliwość aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości nieruchomości jest przewidziana wprost w ustawie. Podwyższenie wysokości opłaty tłumaczone jest znacznym wzrostem wartości nieruchomości oraz tym, iż od kilku lub kilkunastu lat aktualizacja nie była dokonywana, wobec czego dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu były znacznie zaniżone. Opata ta stanowi bowiem określony w ustawie procent od jej wartości i tak: za nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi ona 1 proc. wartości gruntu, zaś w przypadku gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi jest wyższa i wynosi 3 proc. tej wartości. Pomimo tego, iż działania w zakresie aktualizowania wartości opłaty są zgodne z prawem, to tak radykalna ich podwyżka powoduje często zasadne oburzenie, zarówno wśród osób fizycznych (np. użytkowników wieczystych terenów pod garażami), jak i przedsiębiorców. W powszechnym odczuciu takie drastyczne podnoszenie opłaty, z kilkumiesięcznym zaledwie wyprzedzeniem, łamie zasady współżycia społecznego i podważa zaufanie obywateli do Państwa.

Pewne jest, iż aktualizacja wartości nieruchomości, a tym samym wysokości opłat będzie dokonywana sukcesywnie, wobec czego podwyżka ta, prędzej czy później, dotknie każdego użytkowania wieczystego gruntu.

Co zatem można zrobić, aby doprowadzić do obniżenia wysokości opłaty? Odpowiadając na to pytanie należy przede wszystkim wskazać, iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości.

Wniosek taki, w dwóch egzemplarzach, wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w terminie 30 dni od daty doręczenia wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej.

Wniosek składa się przeciwko organowi, który wydał decyzję. Istotne jest w tym przypadku to, iż nie podlega on opłacie skarbowej. Wniosek powinien zawierać argumentację wykazującą, iż podwyższenie opłaty jest w ogóle nieuzasadnione, czy też co prawda jest uzasadnione, ale w innej, niższej wysokości. Najprostszym sposobem wykazania, iż wartość nieruchomości podana w operacie szacunkowym, będącym podstawą ustalenia nowej wysokości opłaty, została zawyżona, jest przedłożenie kontroperatu. Jego brak nie jest jednak przeszkodą do złożenia wniosku, bowiem w postępowaniu przed SKO ciężar dowodu, iż przysługują przesłanki aktualizacji opłaty spoczywa na organie i to właśnie organ musi udowodnić, iż istnieją podstawy żądania opłaty w wyższej, określonej wysokości. Niemniej jednak przedłożenie kontroperatu, wykazującego niższą wartość nieruchomości, znacznie zwiększa szanse pozytywnego rozstrzygnięcia. Tak czy inaczej, w każdym przypadku drastycznego zwiększenia opłaty, jeżeli nie ma szans na obniżenie jej w inny sposób, użytkownik wieczysty powinien złożyć wniosek i podjąć próbę doprowadzenia do zmiany jej wysokości. We wniosku najczęściej podnosi się nieadekwatność wzrostu opłaty do wzrostu wartości nieruchomości, nieuwzględnienie nadkładów poniesionych na nieruchomość przez użytkownika wieczystego, czy też fakt, iż operat szacunkowy będący podstawą ustalania wysokości opłaty, z reguły opracowywany jest zbiorczo dla kilku czy kilkunastu nieruchomości danego obszaru, a nie indywidualnie dla poszczególnej z nich. Wobec tego może on nie odzwierciedlać rzeczywistej wartości konkretnej nieruchomości. Złożenie przedmiotowego wniosku powoduje, iż użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wniesienia dotychczasowej opłaty, co powinien uczynić do 31 marca. Dzięki temu, o co najmniej rok (tyle bowiem średnio trwają sprawy przed SKO) przesunie się obowiązek uiszczenia opłaty w nowej, wyższej wysokości. W postępowaniu przed SKO dąży się przede wszystkim do zawarcia ugody, w przypadku jednak podtrzymania decyzji użytkownik wieczysty zobowiązany będzie do uzupełnia uiszczonej kwoty opłaty. Od orzeczenia SKO nie przysługuje odwołanie w rozumieniu przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego, ale można wnieść sprzeciw, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (cywilnego) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takiej sytuacji wniosek skierowany wcześniej do SKO zastępuje pozew. Oznacza to, iż w przypadku braku porozumienia co do wysokości opłaty i niezawarcia ugody, sprawa ostatecznie trafi do sądu cywilnego.

Złożenie wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości nie jest jedyną możliwością ubiegania się o obniżenie opłaty.

Innym instrumentem, o którym chciałbym wspomnieć, jest złożenie wniosku o udzielenie bonifikaty od opłaty rocznej. Bonifikata ta jest udzielana przez właściwy organ za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku. Niestety, o udzielnie bonifikaty mogą wystąpić wyłącznie użytkownicy wieczyści nieruchomości wskazanych w ustawie, są to np. nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Bonifikata przyznawana jest również osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego. W niektórych przypadkach, wskazanych w ustawie, udziela się bonifikaty obligatoryjnej w wysokości 50 %. Dotyczy to jednak wyłącznie nieruchomości gruntowych wpisanych do rejestru zabytków oraz osób fizycznych o niskich dochodach.

Inną alternatywą dla użytkownika wieczystego jest dążenie do zmiany przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego we własność, co może nastąpić w drodze przekształcenia6 lub nabycia. Przekształcenie i nabycie użytkowania wieczystego na zasadach określonych w ustawach, co do zasady są odpłatne, z nielicznymi jedynie wyjątkami przewidzianymi ustawach.


Aktualne na dzień 20.03.2017r.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________


WPŁYW ROZWODU LUB SEPARCJI MAŁŻONKÓW NA SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALI


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest rzeczową formą korzystania z lokali. Prawo to podlega egzekucji oraz jest zbywalne i dziedziczne. Przedmiotem rzeczowego własnościowego prawa do lokalu jest z reguły oznaczony lokal, który stanowi część składową nieruchomości. Istotą spółdzielczego prawa do lokalu jest możliwość korzystania z niego i uprawnienie do jego wyłącznej eksploatacji.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może należeć w czasie małżeństwa do jednego lub obojga małżonków. W przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, przypada tylko temu małżonkowi, który je kupił. Sytuacja taka występuje m.in. w razie ustanowienia ustroju rozdzielności majątkowej. W razie rozwodu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będzie podlegało rozliczeniom ze współmałżonkiem.

Jeżeli jednak małżonkowie nie zawarli intercyzy (umowy majątkowej małżeńskiej) a nabyli (ewentualnie wykupili) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w trakcie trwania małżeństwa, rozliczają się zgodnie z zasadami dotyczącymi podziału majątku wspólnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wchodzi w takim wypadku do ich wspólnego majątku. Po rozwodzie mieszkanie zostanie przyznane jednemu z nich. Decyzję w tej kwestii podejmują sami małżonkowie. Jeżeli nie mogą dojść do porozumienia, spór zostaje ostatecznie rozstrzygnięty przez sąd.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (mieszkanie lokatorskie) może w czasie małżeństwa należeć do jednego lub do obojga małżonków. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Rozwód lub unieważnienie małżeństwa (nie dotyczy separacji) ma duży wpływ na mieszkanie lokatorskie, jeżeli nabyte ono zostało w trakcie trwania małżeństwa. Nie może ono być przedmiotem współwłasności dwóch obcych sobie osób.

W wyniku rozwodu ustaje wspólność majątkowa na rzecz współwłasności w częściach ułamkowych. Co do zasady wszystkie rzeczy należące do majątku wspólnego- zostają podzielone pomiędzy małżonków w częściach równych (po 1/2). Nie dotyczy to jednak praw niepodzielnych- do takich należy prawo do mieszkania lokatorskiego. Prawo to może przysługiwać wyłącznie jednej osobie- a jedynym wyjątkiem jest małżeństwo – jednak tylko do czasu jego ustania.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego, istotne jest przyznanie lokalu jednemu z małżonków- nie może bowiem być przedmiotem innej współwłasności niż wspólność majątkowa małżeńska. Nie można również go sprzedać, ani rozporządzać udziałem.

Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział majątku wspólnego w tym również tego wspólnego prawa.

Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu, przysługuje mu też roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Jeśli w powyższym terminie małżonkowie nie wywiążą się z obowiązku, spółdzielnia musi wyznaczyć im dodatkowy 6 miesięczny termin- po tym czasie może wygasić prawo spółdzielcze.

Kwestia tego, któremu z małżonków będzie przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – zależy od podziału majątku wspólnego - a nie samego wyroku rozwodowego. W tym ostatnim sąd orzeknie co do sposobu korzystania z mieszkania, podział majątku może w wyroku nastąpić wyjątkowo- jeśli nie przedłuży postępowania (w praktyce jest to rzadkie).

Podziału majątku można dokonać w odrębnym postępowaniu przed sądem rejonowym lub przed notariuszem.

Jeśli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zostanie wygaszone- właścicielom prawa przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości rynkowej wartości mieszkania- po potrąceniu należności przysługujących spółdzielni.


Aktualne na dzień 20.03.2017r.


Wróć do spisu treści